Покупка и продажа квартиры с материнским капиталом.

 

Как продать квартиру, которая была куплена за счёт средств мат капитала? 

 

Важно понимать, что использование средств мат. капитала влечёт за собой обязательство наделить всех членов семьи долями в праве собственности на квартиру. Причём обязательство это прописано в законе, и его несоблюдение может повлечь довольно серьёзные последствия, вплоть до уголовного преследования. 

 

Но бывает, что ряд граждан полностью игнорируют это требование, продавая квартиру без наделения (чему изрядно способствовало то, что до недавнего времени особого контроля за подобными объектами не было). Ну, а кто-то наделяет собственностью не всех членов семьи, а только детей, например, что тоже неправильно с точки зрения закона. 

 

Поэтому, резюмируя: перед продажей квартиры, необходимо наделить в ней собственностью всех членов семьи. В противном случае, возможно выявление подобной сделки контролирующими органами, что может грозить серьёзными неприятностями с законом. 

 

С помощью нашего калькулятора, вы сможете легко высчитать: какие доли по материнскому капиталу полагаются членам семьи. Эта информация поможет вам правильно составить соглашение о выделении долей после использования средств материнского капитала. Ссылка на калькулятор: https://обменквартир.рф/materinskij-kapital 

 

 

Стоит ли использовать мат капитал, если у семьи в дальнейшем есть планы по покупке нового жилья, большей площади? Аргументы: "За" и "Против". 

 

Как говорится: если очень хочется, то почему бы и нет. Давайте рассмотрим все плюсы и минусы такой ситуации. 

 

Использовав мат капитал на досрочное гашение ипотеки или в качестве первоначального взноса, можно серьёзно сэкономить на переплате банку. Это, несомненно, плюс. 

 

Можно средствами материнского капитала полностью погасить ипотечный кредит, снять обременение с квартиры и, таким образом, привлечь большее количество потенциальных покупателей при продаже квартиры. Так как не все покупатели готовы к покупке залогового объекта. Что также неплохо. 

 

Но есть и существенные минусы. Основной - это то, что после использования мат капитала, в квартире появятся доли несовершеннолетних, что неизбежно приведёт к согласованию сделки по продаже с органами опеки и попечительства. А это, в свою очередь, существенно увеличит срок продажи и добавит в неё непредсказуемости. Ведь от согласия или несогласия опеки, данное им на продажу объекта, будет зависеть - состоится ли вообще сделка. 

 

Моё мнение, что без крайней необходимости не стоит использовать средства мат капитала на объект, который вы планируете продавать в ближайшем будущем. Если есть такая возможность - лучше подождать. 

 

 

Если всё же в силу определённых обстоятельств, семья вынуждена использовать мат капитал для погашения ипотеки, каким способом им продать эту квартиру в будущем? 

 

Порядок действий следующий. После полного гашения ипотечного кредита у вас есть полгода на наделение долями в этой квартире членов семьи. Желательно не нарушать этот срок, т.к. он прописан в законе. 

 

Далее составляется соглашение, в котором указываются доли, которыми наделяются члены семьи. Соглашение может быть составлено, как в простой письменной форме, так и в нотариальной - зависит от того, в какую собственность покупалась квартира изначально. Если квартира покупалась в единоличную или в общую совместную собственность супругов, тогда допускается простая письменная форма соглашения. Если в долевую, то придётся обращаться к нотариусу. 

 

Соглашение сдаётся на регистрацию перехода права собственности, и после регистрации можно начинать продажу квартиры. 

 

Есть небольшой лайфхак, как ускорить этот процесс. Мало кто знает, но ряд банков может разрешить наделение долями по материнскому капиталу до момента полного гашения ипотеки. Мы неоднократно использовали этот приём, когда была необходимость обменять квартиру, в которой был использован материнский капитал, но ещё не был закрыт кредит. Обратитесь с заявлением в банк, возможно, вам разрешат провести эту процедуру. 

 

Всё, теперь можно продавать квартиру. Но не забывайте, для её продажи вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. 

 

 

Что предусмотреть заранее, чтобы потом квартиру, которая была куплена за счёт средств мат капитала, было проще продать? 

 

Основной проблемой может стать размер детских долей в квартире, которые выделялись в связи с использованием мат капитала. Дело в том, что вам, перед продажей, придётся получать согласие органов опеки и попечительства, которые бдительно следят за соблюдением прав несовершеннолетних. Поэтому, чем больше доля ребёнка в продаваемой квартире, тем дороже и больше должен быть объект, которые вы планируете приобрести взамен. 

 

У нас были в практике случаи, когда в ипотеку покупался дорогостоящий объект. В нём, после использования мат капитала на частично досрочное гашение ипотеки, наделялись долями дети, причём, наделялись они равными долями. В результате, например, ребёнку выделялась ¼ доля в огромном дорогостоящем коттедже и невозможно было согласовать его продажу, т.к. наделить аналогичной долей в другом объекте (родители хотели переехать в квартиру) не представлялось возможным. 

 

 

Ещё, мало кто знает, но возможны проблемы при продаже квартиры, в которой супруг или вообще не был наделён собственностью после использования средств мат капитала. Или отказался от доли, которая полагается ему в связи с этим. Зачастую, банки отказываются согласовывать подобный объект при его покупке по ипотеке.  

 

Поэтому лучше позаботиться об этом заранее и наделить супруга долей в праве собственности, чтобы избежать проблем в дальнейшем. 

 

 

В каких случаях продать квартиру, которая была куплена за счёт средств мат капитала, можно легко, а в каких - очень сложно? 

 

Сложно продавать квартиру, в которой использовались средства мат капитала на досрочное гашение ипотеки, которая до сих пор не погашена полностью. Т.к. непросто найти покупателя, который согласен будет ждать несколько месяцев пока завершится процедура гашения кредита, вывода объекта из залога и наделения в нём долями всех членов семьи. 

 

Бывают случаи, когда мат капитал использовался в период брака, впоследствии супруги развелись, но супруг не был наделён долей в праве собственности (хотя по закону имел на это право). В таких случаях, сторонам редко удаётся договориться о мирном решении вопроса. 

 

Также, определённые сложности вызывают объекты, в которых, после использования мат капитала, родители наделили детей непропорционально большими долями. Если такой объект после продажи меняется на равноценный, не всегда удаётся согласовать его продажу с органами опеки. 

 

 

В каких случаях опека может отказать в продаже? 

 

В тех случаях, когда посчитает, что при продаже квартиры будут ущемлены законные права несовершеннолетних.  

 

К примеру, продаётся двухкомнатная квартира, в которой половина принадлежит ребёнку, а родители хотят её продать и купить взамен однокомнатную. И в этой однокомнатной, планируют половину оформить на ребёнка. С большой долей вероятности, им это сделать не разрешат, т.к. налицо - ухудшение жилищных условий. 

 

Но также, к сожалению, в решениях, которые принимают органы опеки, не всегда присутствует логика. Зачастую, решение выносят, не особо вдаваясь в ситуацию и подходя к вопросу формально. В таких случаях приходится доказывать их неправоту, в том числе, обращаясь в вышестоящие инстанции. 

 

Поэтому, если вы искренне считаете, что продажа квартиры улучшает жилищные условия детей - собственников квартиры, смело доказывайте свою точку зрения.